利好频现 抄底时刻已到？专家建议该出手到大湾区买房了

现在是看房、买房的好时机吗？

价格还会不会更便宜？

近期楼市新政如连珠炮一样落地，购房者也希望可以在市场迷雾中找到真相，为此，广东网络广播电视台力邀三位深耕于广州、深圳和佛山这三座大湾区热门城市的专家，以他们的视野，为准买家提供专业的购房建议。

 深圳：高端买家抄底正当时，刚需客可等几个月

受访人：招商蛇口建设有限公司常务副总经理 唐浩庭

唐浩庭

Q：新政落地后，深圳房地产市场在成交量、价格方面出现了哪些特别的变化？

A：一系列政策组合拳，已经很正面地刺激了我们深圳甚至是大湾区的房地产市场。从市场层面可以看出，热门楼盘的看房量和成交量都有了比较明显的上升，但这里面需要指出，一些综合竞争力一般的项目，不及一些拥有优质配套资源的项目，对新政的正面反馈那么明显。

不过，从交投量来看，市场对新政还处于持续消化之中，需要时间来观察后市变化。

Q：“认房不认贷”新政落地后，购房者最直接的反馈就是首付比例下降了，以广州为例，总价在300到600万之间房源更受刚需客青睐，深圳的情况是怎么样的，高端盘受到的政策利好会更明显吗？

A：以深圳最近几个热门大盘来看，像是华侨城、中海在宝安、龙华和龙岗区几个项目，其单价在6到8万元/平方米之间，按理说，这些项目从置业门槛上来看算是“上车盘”，但其市场反响却反而一般般，华侨城某项目开盘后去化只有10%，出乎外界预料一样“遇冷”，一些高端房产的购房者，则借着政策出街，算是“抄底”出手，其交投量反而体现得更明显，比如华侨城片区一些豪宅的交投量已经恢复到去年9月份的一个高位了，这些项目的价格都比高峰期低了3成，可以说是“好盘不等人”。

而偏向于自住加投资的购房者，则把购房的目标聚焦于和国家重大基建项目有连线的、区域规划配套更加成熟的一些区域，比如深圳的前海，深中通道和港珠澳大桥，广州的南沙自贸区、甚至珠海的唐家湾、金湾等区域。

以我们公司最近两个项目为例，一个新项目还没有开盘就有高人气，既没有送装修也没有打折就已经吸引大批准买家，另一个在前海片区位列前三的高端项目同样因为绿化、配套、学区等因素人气高涨，这两个项目定价都是10万/平方米出头，受到限价因素影响，南山片区的上限是12万/平方米。

Q：但对于很多刚需购房者而言，他们可能更接受总价在千万以下的房源，你的建议又是什么？现在该不该出手了？

A：我觉得可以再等等，明年第一季度或许是更好的时机，因为从2008年和2015年过往的情况来看，国家对于释放流动性还可能会出台更多政策支持，购房者都不希望高位接手，因此可以看看未来几个月，置业门槛会不会更低。

Q：大湾区，除了广深之外，你比较看好哪些区域？

A：我觉得中山的前景很好，深中通道建设释放的利好，会很明显地承接深圳的购买力。

广州：期望楼价大跌基本不可能 有置业计划无需犹豫

受访人：广东省地产商会专家委员、地产经济学家 邓浩志

邓浩志

Q：广州放松限购，在一线城市中喝了“头啖汤”，现在是出手的良机吗？

A：总的来说，期望广州房价继续下跌，甚至大跌，基本是不可能的了。这次政策已经稳稳地接住了广州楼市，而且是一整个市场。价格方面，有一些楼盘对外炒作要涨价，这个大家倒也不必过分担心，绝大多数区域，短期内都将以去库存为主要目标，年底基本不太可能涨价，但好产品（好项目）的消化速度肯定大幅提升。所以，本来就计划置换的，无需再犹豫。

Q：新政落地后，外界普遍说不再限购的番禺、黄埔两个区，会成为广州楼市的热门板块，您怎么判断？

A：并不完全，我认为利好是全面的，广州的核心六区都会受惠其中。为什么这么说，黄埔、片区两个区因为彻底放开限购，是不用多说了，但是，越秀、荔湾、海珠、天河、白云南部这个片区可以说是广州市区的核心片区，原先按照政策，购房者如果在黄埔和天河各有一套房，是没有办法再买房的，但新政之下，由于黄埔已经不在限购范围之内了，那么他们又可以出手了。

从长期的保值增值来看，广州核心区域的房产肯定具备更高的物业价值。

Q：高端改善型的购房者，他们应该关注广州核心区域的哪些板块呢？

A：这一次新政预计会释放核心城区的购买力，个人建议，优先考虑有产业支撑的天河区。如果预算充足，天河区热门的板块里，珠江新城是广州核心中的核心，在售的基本都是二手房了，不少楼盘楼龄也有20年之久，如果选新房就可以考虑金融城板块，这里将承接广州CBD大部分的新增购买力，但是这一区域在售的项目也是超高端的，20万/平方米只是面向社会顶尖的购房者，但位于金融城北区、临近地铁棠下站的珠江天郦这样的项目，其入门产品总价可以控制在千万左右，可以说是很具有性价比的，有实力的购房者可关注。

Q：新政落地后，非本市户籍居民家庭限购1套住房，但条件从提供5年个税或社保缩短为2年，这对释放外地购买力是否有好处，对“新广州人”置业，你的建议是什么？

A：关键还是要看个人购买力，量力而行。如果个人购买力比较强的，那还是核心城区会比较保值，购买力相对弱一点的话，那远郊的一些热门板块，就要选一些配套比较完善的，可以自住、方便自住的物业。

比方说，如果考虑增城，就得选新塘、朱村等比较配套比较完善的区域，如果是考虑花都，就要优先考虑地铁9号线沿线的物业，更加方便出行。

 佛山：抄底佛山新城CBD，现在性价比很高

受访人：合富研究院高级分析师 曹绍林

曹绍林

Q：现在广州的番禺、黄埔区放开限购了，会不会对广州客去佛山买房置业产生冲击？

A：关键还是要看性价比，虽然这两个区解限了，但房价门槛还是显然高于佛山类似的地区，比如现在番禺的一手新房价格去到5到6万元/平方米，那么临近番禺的佛山南海三山、顺德陈村大概都是一平米2万出头，只有番禺的一半左右，虽然新政确实会或多或少促使一些广州客回流广州的次中心区域，但要考虑一部分置业者，因为资金问题买不了广州盘，佛山还是一个很好的选择。

Q：如果你向广州客人推荐佛山的新房，有哪些板块值得关注？

A：我觉得首选还是地铁沿线，现在从广州过来佛山，地铁已经有好几条并且形成网络了，除了最早的广佛线，现在佛山2号线、3号线、广州7号线都可以把佛山的禅城、南海、顺德和广州连接在一起。

如果你是考虑到自驾出行，距离广州中心城区最近的还是佛山南海的平洲板块，但这里没有地铁，如果是考虑地铁出行，像是南海的千灯湖、禅城、佛山新城、顺德的陈村、北滘都是很方便的。

我觉得有3个板块值得关注，一个是北滘，现在北滘新城建设已经完备，商业、教育、公园配套丰富，广州的7号线延长线直通南站，生活舒适、交通便利。

另一个很值得推荐的片区是佛山新城，作为佛山的CBD，新城在售的楼盘比较多，而且目前价格很具有性价比，刚需的产品单价只有1万7平方米左右，如保利阅江台这样的可以拥有东平河一线江景的项目，其临江大平层产品价格应该要去到3万多一平米，但刚需户型也就是17000元/平方米左右，附近配套有佛山最顶级的9年一贯制公立学校——三龙湾学校，除了距离地铁站需要步行10几分钟之外，各方面都不错，附近的首开平湖如院、碧桂园世纪中心也值得推荐。

经过多年建设，佛山新城的配套都是顶级的，除了学校之外，比如新的佛山市妇幼保健院已经要投入使用了，新的佛山市中医院已经在建设中，这个片区除了商务氛围稍微淡了一点之外，从购房的角度来说，是很友好的，性价比很高。

佛山老城区的祖庙板块，也有值得关注的项目，像是本土国企东建集团开发的东建明德城，距离朝安地铁站步行几分钟就到，在售的产品主要是110到130平方米的首次改善型房源，毛坯和精装修的售价区间分别在2到2.3万/平方米和2.4到2.6万平方米之间，差了3000元/平方米，搭乘广佛线、双城上班没有任何压力。

Q：那你觉得现在是投资置业的好时机吗？

A：以佛山新城为例，现在的价值是有点被低估的，佛山是一个制造业强市，产业正在向工业机器人等工业4.0的高精尖上游去升级，前些年由于受到内外影响，制造业不是特别景气，连带影响到房地产，但城市发展前景长期向好，因此现在应该是一个趁低出手的良好节点。

出品：广东网络广播电视台-经纬线工作室

策划/统筹：周晓南 陈珊

采写：记者 周晓南 刘颖 实习记者 宋欣桐

音视频：刘颖

编辑：陈珊

设计：李咏琪

宣推：柯鑫 吴志恒 黄靖茹