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广州楼盘物业费限价了？超10元每平方米的高收费，还收得下去吗？

经济 1年前 (2023-12-01) 浏览 1470

近日，广州市三部门出台通知，对广州市普通住宅物业费制定最高2.8元/平方米的政府指导价。

2.8元/平方米的物业费，主要针对的是业委会尚未成立前的新楼盘，是便宜了还是贵了？

据了解，以天河区为代表的广州中心城区在售楼盘，大部分楼盘的物业费超过了这一价格，部分豪宅项目物业费动辄超过10元/平方米，“超一级”申报，能否带来了超一流的服务？

在专家看来，楼盘物业服务收费还是市场行为，价格要和服务相匹配，明码标价，才能调和业主和物业的天然矛盾。

最高限价2.8元/平方米但三种情况可上浮

11月28日，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监管局发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（下称：《通知》），再次明确广州市物业费最高指导价为2.8元/平方米。

《通知》将广州市物业服务的项目和等级进行了量化，规定普通住宅前期物业服务项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项，每项具体服务标准分为一级、二级、三级、四级和五级，一级为最高等级。

其中，普通住宅前期物业服务收费，根据作为《通知》附件同步发布的《广州市普通住宅前期物业服务标准》选择服务等级进行收费。

广州市普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准（2023年版）

《广州市普通住宅前期物业服务标准》也体现了物业服务应该“物有所值”。就拿一级服务和二级服务来对比，在综合管理服务一项中，一级服务要求周一至周日每天不少于12小时在管理处或专门的接待场所进行业务接待，而二级服务为8小时；一级服务要求物业服务经理具有2年以上物业服务经理任职经历，二级服务为1年以上；一级服务要求节假日有专题布置，每年组织不少于2次社区活动，二级服务为每年1次。

记者留意到，在物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等其他四个项中，一级、二级、三级、四级、五级服务标准，《广州市普通住宅前期物业服务标准》也有可以量化的梯次，进而对应收费水平从高到低。

《通知》称，业主大会成立之前的普通住宅（不含别墅）及配套自有产权车位（车库）物业服务收费（以下称“前期物业服务收费”）实行政府指导价，但与此同时也规定了三种可能超出2.8元/平方米的情形。

其中情形一，对总建筑面积在五万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在2.8元/平方米·月基准价基础上上浮幅度不超过20%的幅度内依法确定具体收费。此类情况无须报价格主管部门核定。

情形二是指，建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出2.8元/平方米·月的，报有管理权限的价格主管部门核定后，可以超出2.8元/平方米·月。

情形三则是，普通住宅交付使用之后，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定，由业主共同决定，可在《通知》规定范围外约定具体收费标准。

记者采访中也发现，电梯房每月2.8元/平方米的物业费最高指导价，广州也并非首次公布，早在2016年的《穗发改规字〔2016〕4 号》文规定的政府指导价，最高价正是2.8元/平方米，这一标准已经行之有年。

豪宅物业费超10元/平方米并不鲜见主打定制服务和奢侈化

电梯房每月2.8元/平方米的物业费最高指导价，似乎在广州市中心一些优质地段楼盘中“绝迹”。记者通过乐居房产等平台梳理发现，天河区不少在售豪宅的物业费都超过9元/平方米，甚至是10元/平方米，这些楼盘也为业主提供了个性鲜明、体现尊贵的物业服务。

目前，天河区在售楼盘中，物业费超10元/平方米的，主要有合景·臻颐府等项目。这一项目主要是位于广州天河智慧城智谷板块，是比较稀缺的依山伴水的低密度小区，其住宅均价对外报价约10万/平方米，小区甚至有2500平方米的下沉式高定（会所）空间，囊括雪茄室、保龄球馆、室内恒温泳池、室内篮球馆、健身房、居酒屋、养生中医馆等诸多功能，提供服务的宁骏物业为国家一级资质。

合景·臻颐府等项目，物管费超10元/平方米（资料图片）

而缦云广州、侨鑫·保利·汇景台等天河区在售楼盘，对外披露的物业费也在9元/平方米以上。缦云广州对外披露采用豪华酒店的服务标准，提供“365x24”全天候全生命周期服务体系，服务“全年全时无休”，私人管家带来空房护理服务，侨鑫·保利·汇景台也提供了别的楼盘很难提供的世界PGA级高尔夫训练等私家服务，这两个楼盘新房在售均价也分别高达9万/平方米甚至是14万/平方米之高。

但记者调查中也发现，即使同样在天河区，不同在售楼盘之间物业费定价也有很大的差异。

一些中档项目，通常定价在5到7元/平方米之间，而珠江花城、天河保利天汇等在售项目，则干脆把物业费定在2.8元/平方米的最高限价，开盘较早、持续在售的江源半岛花园，物业费甚至只要2.3元/平方米，而在黄埔区，多个在售新盘多数采用3元/平方米的物业费，恰好满足前文所属上浮20%的“情形一”所规定的的情况。

“这价格早就超过了。”在广州从事服装生意的鲁先生告诉记者，自己分别在金沙洲和黄埔买了房，金沙洲的楼盘还是按照2.8元/平方米的最高限价来收费的，但前两年在黄埔买下的万科某盘，收费已经是3.18元/平方米。

对于这种差异化，全国房地产经理人联盟理事、广州市房协专家委员会委员邓浩志认为，目前不少城市的高端楼盘，用了一些方法规避限价，比如说物业费2.8元/平方米，另外通过其他方式收2元的增值服务费，合共4.8元/平方米，物业费2.8元/平方米最高限价，可以涵盖最基本的清洁、保安、工程服务，但如果业主需要保安把快递送上门、工程人员十分钟内响应等超标服务，成本就很难覆盖。

物业服务是人力成本密集型产业（资料图片）

邓浩志建议，提供什么样的服务，应该由物业管理方确定，定价多少，也应该由物业管理方决定，至于选不选这个产品，这由消费者自行决定。所谓青菜萝卜各有所爱，一刀切，并不利于物业服务的升级化、多元化、个性化。

“对我们影响不大，超一级的物业费收费标准，是可以进行备案的。”一家国有背景的房地产大集团物业服务板块相关负责人私下告诉记者，相关政策其实此前已经出台过，企业在售的新楼盘，基本上都会根据“超一级”的标准进行报备。

广州物业管理总利润下降专家呼吁质价相符

政府指导价虽然有了，但很多房企都会按照“超一级”的物业服务标准，也就是《通知》规定的“情形二”进行申报并收取费用，不断攀升的物管费和低于业主期望的物业服务，成为一对天然的矛盾。

在小红书等社交媒体上，吐槽物业费贵的广州业主不在少数。“永远高高在上的物业费”；有在增城某品牌开发商小区购房的业主在小红书上发帖称，楼盘物业费3.2元/平方米，服务只是“三星级”，每月定时“割韭菜”。而在新浪微博等社交媒体上，多数网友对广州制定物管费政府指导价持欢迎态度。

但与此同时，一些老小区物管收费低，物业公司经营压力很大。邓浩志分析称，现在广州很多老小区楼龄有10年、20年甚至是30年，物业费还是按当年的标准收，每平米4、5毛钱都有，10多二十年一直没能涨价，清洁、安保、工程人员的工资不断提高，各种成本也在提高。为了维持收支平衡，很多老小区只能不断压缩成本，不断创收，比如保安人数少了，清洁频次降了，服务越来越差，带来恶性循环。

老旧小区物业费提价难，造成服务难以升级（图源：广州日报）

广州市物业管理行业协会新闻发言人、副秘书长陈昂鹏告诉记者，物业服务价格能否覆盖成本具体要看服务标准。现在2.8元对应的一级服务标准是十几年前定的，这么多年来物价指数、人工成本都上涨了很多。理论上成本是上升了，而2.8元/平方米的指导价是没有变动的。

陈昂鹏指出，由于社会经济和行业的发展，现在的服务内容、服务方式、服务水平有些已经超出了原来的服务标准，所以近几年新建小区基本都会申请“超一级”价格审批，除了成本因素，也有服务内涵提升的因素，因此广州市的做法保留了“超一级”的审批，还是能够适应不同企业不同小区项目、不同服务标准的市场需求。

陈昂鹏认为，现在的关键点在于如何体现质价相符的服务准则。这次发改委等三部门的文件增强了事前公示和事后监管的要求，也强调了物业服务企业公布收支和明码标价的要求。这对于物业服务企业规范经营和业主了解掌握相关的费用情况应该有很大的帮助。换句话说，物业服务企业告诉业主物业服务费花在哪些地方、怎么花，业主也可以了解物业服务企业做了哪些工作。互相理解、互相沟通，才能共同维护良好的物业居住环境。

今年9月的广州物博会上，中指研究院发布的2023广州市物业管理行业发展研究报告上称，广州市物业管理行业整体呈现增收不增利现象。近几年，广州市物管行业总利润从2019年的9.7亿元增至2021年的16.5亿元，截止2022年底，广州市物管行业总利润为16.0亿元，出现利润回落，年复合增长率13.3%。

这份报告指出，2023年6月，二十城物业服务均价为2.52元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.89元/平方米/月；北京次之，为3.39元/平方米/月。广州市物业服务均价2.74元/平方米/月，同比增长3.40%，环比增长1.86%，二十城均价排名第五。